Phương thức xử lý tài sản bảo đảm
Một trong những phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp theo thỏa thuận được quy định tại điều 303 Bộ luật Dân sự (BLDS) là “bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm”.
Dễ thấy nhà làm luật chỉ cho phép các bên thỏa thuận sử dụng phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm. Nói cách khác, phương thức xử lý bảo đảm theo thỏa thuận này không áp dụng cho trường hợp một bên thế chấp hay cầm cố tài sản của mình để bảo đảm cho một bên khác vay vốn tại tổ chức tín dụng. Việc giới hạn như vậy rất khó hiểu và trong thực tế tạo ra cản trở đáng kể cho việc xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng.
Quy định này cần được sớm sửa đổi theo hướng “bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm”.
Tương tự, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6-6-2014 hướng dẫn về xử lý tài sản bảo đảm quy định, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như xử lý thế chấp quyền đòi nợ, trong khi đây là hai loại tài sản hoàn toàn khác nhau.
Điều này dẫn tới việc, dù thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp bảo đảm phổ biến trong tài trợ cho vay mua nhà dự án, song các ngân hàng vẫn không biết xử lý loại tài sản này như thế nào cho phù hợp.
Có thể sửa đổi quy định này theo hướng cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi xử lý biện pháp bảo đảm này.
Cũng trong khuôn khổ tài trợ dự án nhà ở thương mại, quy định hiện hành vẫn chưa đề cập đến cơ chế xử lý thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Nhìn rộng hơn, có thể thấy hành lang pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản hiện vẫn còn rất nhiều khoảng trống và đặt các tổ chức tín dụng trước không ít rủi ro mất vốn dù có tài sản bảo đảm.
Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý
BLDS quy định khá mập mờ về quyền thu giữ tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng. Thực vậy, điều 301 của luật này dường như không công nhận quyền này của tổ chức tín dụng là bên nhận thế chấp, trong khi điều 307 lại nhắc đến “chi phí thu giữ” mà về mặt logic vốn chỉ phát sinh nếu có việc thu giữ.
Biện pháp thu giữ giúp tổ chức tín dụng chiếm hữu được tài sản bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản này, đặc biệt là có thể bàn giao cho người mua, người trúng đấu giá.
Nghị quyết 42 của Quốc hội cho phép tổ chức tín dụng được quyền thu giữ tài sản bảo đảm, nhưng phụ thuộc vào việc tuân thủ một số điều kiện. Một trong những điều kiện này là tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm. Vì vậy, nếu trong hợp đồng ban đầu mà không có điều khoản thu giữ này thì tổ chức tín dụng phải ký bản bổ sung và hình thức của bản bổ sung này phải tuân thủ hình thức của hợp đồng bảo đảm ban đầu (khoản 3 điều 421 BLDS). Nếu bên bảo đảm không hợp tác hay thiếu thiện chí thì việc ký bản bổ sung này là không khả thi.
Thiết nghĩ, có thể xem xét bỏ điều kiện này để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc xử lý tài sản bảo đảm. Đổi lại, để tránh việc tổ chức tín dụng lạm quyền và có thể gây thiệt hại cho bên bảo đảm, cần bổ sung quy định về định giá tài sản bảo đảm khi xử lý trong trường hợp hai bên không thống nhất được giá.
Chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm
Giá tài sản bảo đảm phụ thuộc một phần vào tiến độ hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó.
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19-5-2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính, được bổ sung, sửa đổi năm 2015 và năm 2017 (Thông tư 24) đặt ra yêu cầu rằng trong hồ sơ đăng ký biến động bất động sản thế chấp phải có “văn bản bàn giao tài sản thế chấp” đối với mọi khoản nợ và “văn bản về việc bàn giao tài sản mua bán nợ hoặc văn bản giải quyết của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp không thỏa thuận được việc bàn giao tài sản mua bán nợ” trong trường hợp mua bán nợ xấu.
Điều đáng nói là văn bản này không đề cập đến trường hợp bên thế chấp không hợp tác để bàn giao tài sản thế chấp. Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có hướng dẫn gửi Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, theo đó trong trường hợp này có thể sử dụng biên bản thu giữ tài sản theo quy định tại điều 7 của Nghị quyết 42 để thay thế cho văn bản bàn giao tài sản thế chấp hay văn bản về việc bàn giao tài sản mua bán nợ.
Thiết nghĩ, để áp dụng thống nhất tại các địa phương, hướng dẫn này cần được bổ sung vào trong Thông tư 24. Điều 9b của thông tư này cũng cần được sửa đổi để làm rõ hơn trường hợp đăng ký biến động khi bên mua nợ kế thừa biện pháp bảo đảm và đăng ký biến động khi xử lý tài sản bảo đảm, tránh tình trạng mập mờ như hiện nay.
Thêm vào đó, pháp luật doanh nghiệp hiện hành không có quy định nào về thủ tục đăng ký thay đổi thành viên công ty TNHH hay thủ tục thông báo thay đổi thông tin của cổ đông sáng lập công ty cổ phần khi xử lý thế chấp phần vốn góp, hay cổ phần, trong công ty không phải là công ty đại chúng. Điều này dẫn tới hệ quả là một số địa phương từ chối thực hiện các thủ tục này, vốn cần thiết để hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng phần vốn góp, hay cổ phần thế chấp, hay bên nhận chính phần vốn góp hay cổ phần này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
Bảo vệ tổ chức tín dụng ngay tình
Một nỗi ám ảnh lớn của tổ chức tín dụng khi phải xử lý tài sản bảo đảm là vào thời điểm đó xuất hiện tranh chấp liên quan đến tài sản này.
Công văn số 64/TANDTC-PC của Tòa án Nhân dân tối cao ngày 3-4-2019 hướng dẫn áp dụng khoản 2 điều 133 BLDS về bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng ngay tình theo hướng “trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu”.
Như vậy, nếu giao dịch cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà ở mà bị tuyên vô hiệu, nhưng người nhận chuyển nhượng hay người mua tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở và căn cứ vào giấy chứng nhận này mà tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp, thì hợp đồng thế chấp không vô hiệu.
Hướng dẫn trên của Tòa án Nhân dân tối cao được các ngân hàng đón nhận một cách nồng nhiệt. Tuy nhiên, dễ thấy là văn bản này vẫn chưa đề cập đến tài sản bảo đảm là công trình xây dựng không phải là nhà ở (như các tòa văn phòng, nhà máy...) và vẫn bỏ ngỏ số phận của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất khác ngoài giao dịch chuyển nhượng (như tặng cho, thừa kế, góp vốn, hay chuyển đổi) cũng như các giao dịch khác đối với nhà ở (như tặng cho, đổi, thừa kế, cho thuê mua, hay góp vốn). Do đó, hướng dẫn này chỉ giải quyết được một phần nỗi lo vô hiệu hợp đồng thế chấp của các tổ chức tín dụng và cần được bổ sung sớm để bảo vệ tốt hơn các tổ chức tín dụng là bên ngay tình trong giao dịch nhận thế chấp.
Thời hiệu khởi kiện
Thời hiệu khởi kiện để tổ chức tín dụng đòi nợ gốc, nợ lãi và xử lý tài sản bảo đảm chỉ là ba năm theo các quy định về thời hiệu của BLDS. Pháp luật của một số nước phát triển quy định thời hiệu dài hơn. Chẳng hạn, theo quy định của pháp luật Anh, nếu hợp đồng vay được lập dưới dạng văn bản chính thống (deed), thời hiệu khởi kiện sẽ là 12 năm trong khi thời hiệu này chỉ là sáu năm nếu hợp đồng vay được lập dưới dạng văn bản thông thường (simple contract). Đối với khoản vay có bảo đảm, thời hiệu khởi kiện đòi nợ gốc là 12 năm trong khi tổ chức tín dụng chỉ có thể khởi kiện trong thời hạn sáu năm đối với dư nợ lãi.
Do tính chất phức tạp của quan hệ tín dụng có bảo đảm, cần sớm nghiên cứu sửa đổi theo hướng quy định thời hiệu khởi kiện dài hơn để giúp hạn chế nguy cơ mất vốn cho tổ chức tín dụng.
Nhìn một cách tổng thể, để giúp xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu hiệu quả hơn, việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và khắc phục các điểm nghẽn là nhu cầu tất yếu từ thực tiễn.
(*) Giảng viên thỉnh giảng Đại học Luật Hà Nội
(**) Công ty Luật TNHH Tindona Việt Nam
Việt Nam bất động sản doanh nghiệp đầu tư
