Nợ xấu dồn ứ do việc phát mại nhà đất thế chấp bị tắc

Luật có nhiều, có đủ nhưng vẫn cứ vướng mắc

Việc nhận và xử lý tài sản thế chấp cũng như xử lý nợ nói chung được quy định trong khá nhiều văn bản luật, như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và nhiều nghị định, thông tư liên quan. Những quy định này cũng đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung.

Quy định thì có nhiều, có đủ, nhưng vì sự bất cập, bất hợp lý nên vẫn cứ gây rất nhiều khó khăn, vướng mắc trên thực tế. Đó cũng chính là một trong những nguyên nhân góp phần tạo thêm nợ xấu của hệ thống ngân hàng và dẫn đến lãi suất cho vay cao.

Vì vậy, đã buộc phải có những quy định riêng nhằm tháo gỡ và bảo đảm an toàn cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, trong đó có Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21-6-2017 của Quốc hội về “Thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” và Quyết định số 1058/QĐ-TTg ngày 19-7-2017 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Đề án Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020”.

Việc xử lý nợ xấu nói chung, xử lý tài sản bảo đảm nói riêng, không chỉ đơn thuần giúp các tổ chức tín dụng thu hồi nợ, mà còn “bảo đảm quyền lợi của người gửi tiền và giữ vững sự ổn định, an toàn hệ thống” theo khoản 2, điều 3 về “Nguyên tắc xử lý nợ xấu”, Nghị quyết số 42/2017/QH14.

Trong hai văn bản trên, có ba nội dung quan trọng hỗ trợ cho việc xử lý nợ xấu là: quyền thu giữ tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng; việc xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm theo thủ tục rút gọn; việc mua bán nợ xấu.

Qua hơn ba năm thực hiện, việc thu giữ tài sản bảo đảm đã phát huy được kết quả một cách rõ rệt, giúp thúc đẩy mạnh mẽ việc xử lý tài sản bảo đảm và thu hồi nợ xấu của ngành ngân hàng. Tuy nhiên, hai nội dung còn lại thì gần như không có biến chuyển gì đáng kể.

Hoạt động mua bán nợ đã được quy định tại Nghị định số 69/2016/NĐ-CP ngày 01/7/2016 về “Điều kiện kinh doanh dịch vụ mua bán nợ”. Việc mua bán nợ đã rất thành công thông qua hoạt động của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), tuy nhiên, đây chủ yếu là việc xử lý kỹ thuật, chứ không phải là việc mua bán thực chất. Thị trường và hoạt động mua bán nợ thật sự hầu như chưa diễn ra trên thực tế.

Một trong những nguyên nhân quan trọng là Nghị định số 69/2016/NĐ-CP đã đặt ra những yêu cầu quá cao, không phù hợp với thực tế. Cụ thể, vốn pháp định đối với doanh nghiệp mở sàn giao dịch nợ tới 500 tỉ đồng; mua bán nợ 100 tỉ đồng và môi giới, tư vấn nợ cũng phải có 5 tỉ đồng. Đây là điều kiện quá cao và không cần thiết về vốn.

Việc Luật Đầu tư năm 2020 cấm kinh doanh dịch vụ đòi nợ sẽ càng làm tăng thêm nguy cơ bội ước, chậm trễ cũng như thái độ chây ỳ, trì hoãn trong việc trả nợ. Việc cấm này là không hợp lý, vì bản thân dịch vụ đòi nợ là cần thiết, có lợi và vô hại. Còn sự nguy hại cần cấm chỉ là những thứ chung quanh, như đòi nợ thuê bất hợp pháp và lợi dụng, phạm pháp trong hoạt động đòi nợ thuê.

Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất trong việc xử lý nợ xấu là việc thu giữ và phát mại tài sản thế chấp là bất động sản.

Không thu giữ được thì lấy gì để phát mại

Đặc điểm của thị trường tín dụng Việt Nam là chủ yếu cho vay có tài sản bảo đảm, trong đó phần lớn là thế chấp nhà đất. Và khó khăn vướng mắc lớn nhất khi phải xử lý phát mại tài sản cũng là nhà đất thế chấp.

Muốn phát mại được thì đầu tiên phải thu giữ được tài sản thế chấp. Tuy nhiên, việc thu giữ chỉ có thể thực hiện khi người đang giữ tài sản đồng ý giao. Vì điều 301 về “Giao tài sản bảo đảm để xử lý” của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng “người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý”, nhưng cũng quy định “trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.

Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 đã khôi phục quyền thu giữ tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng đã bị Bộ luật Dân sự năm 2015 “bãi bỏ”, đồng thời cũng quy định tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp về việc xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm theo thủ tục rút gọn. Nhưng nếu tổ chức tín dụng tận dụng quyền thu giữ thì rất dễ vi phạm nguyên tắc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của “tổ chức, cá nhân có liên quan”, gồm cả bên có tài sản thế chấp, theo quy định tại khoản 1, điều 3 về “Nguyên tắc xử lý nợ xấu” của Nghị quyết số 42.

Một trong năm điều kiện để có thể thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm là “tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật” theo quy định tại điểm b, khoản 2, điều 7 về “Quyền thu giữ tài sản bảo đảm” của Nghị quyết số 42.

Trên thực tế, hầu hết các hợp đồng bảo đảm được xử lý theo nghị quyết trên (phải ký trước ngày nghị quyết có hiệu lực vào ngày 15-8-2017) không có thỏa thuận này.

Việc giải quyết theo thủ tục rút gọn, đã được quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Nghị quyết số 42 và Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15-5-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm theo Nghị quyết 42. Tuy nhiên, mới chỉ có rất ít trường hợp được giải quyết theo thủ tục này, trong đó có lý do vướng một trong những điều kiện để áp dụng thủ tục rút gọn là trong hợp đồng bảo đảm cũng phải “có thỏa thuận về việc bên bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm” theo quy định tại điều 8 về “Áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm tại Tòa án” của Nghị quyết số 42.

Phát mại nhà đất thế chấp: Từ vướng đến vướng!

Nhiều trường hợp nhận thế chấp nhà đất để cho vay, nhưng nhà ở lại chưa được ghi nhận trên “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (sổ đỏ). Đây là bế tắc pháp lý đầu tiên.

Trên thực tế, còn rất nhiều nhà ở, nhất là ở khu vực nông thôn, sổ đỏ mới chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, mà chưa ghi nhận quyền sở hữu về nhà ở. Trường hợp này dễ dẫn đến rủi ro, thậm chí là bế tắc về pháp lý nếu xảy ra việc tranh chấp hay thiếu sự hợp tác, thiện chí của bên thế chấp. Điểm a, khoản 1, điều 118 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch” của Luật Nhà ở năm 2014 quy định một trong những điều kiện để thế chấp nhà ở là quyền sở hữu nhà ở phải được ghi nhận trên sổ đỏ. Nếu sổ đỏ chưa ghi nhận quyền sở hữu nhà ở thì không thể nhận thế chấp nhà ở kèm theo đất, vì vi phạm điều cấm của luật. Khi đó sẽ rất phức tạp, rắc rối trong việc thu giữ và xử lý phát mại cả khối tài sản, mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định tại điều 325 về “Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất” và điều 326 về “Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất”.

Ví dụ, đầu năm 2020, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam được thi hành quyết định của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) về việc phát mại tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của một công ty, nhưng việc phát mại đã lập tức bị vướng do trên đất có nhà ở không được ghi nhận chính thức trong hợp đồng thế chấp. Do căn nhà chưa được ghi nhận trên sổ đỏ nên không được phép giao dịch và gần như không thể được nhận thế chấp.

Tiếp theo, khó phát mại tài sản thế chấp do nguồn gốc sở hữu và quá trình giao dịch nhà đất bị vướng mắc, tranh chấp như việc cấp sổ đỏ và giao dịch mua bán, thừa kế, sang tên đổi chủ nhà đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật; bị xử lý theo vụ án hình sự, nhiều ngân hàng có quyền lợi liên quan đến tài sản thế chấp.

Vụ việc nhập nhằng, có dấu hiệu gian dối giữa thỏa thuận vay tiền kèm theo giao dịch thế chấp và mua bán nhà đất với nhau, cuối cùng mang thế chấp ngân hàng, xảy ra vào giữa năm 2020 với hàng trăm hộ gia đình tại Gia Lâm, Thường Tín và một số nơi khác của Hà Nội là một ví dụ.

Mặc dù giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà đất đó cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu. Đó là quy định tại điều 133 về “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” của Bộ luật Dân sự năm 2015 và hướng dẫn tại khoản 1, mục II, Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án Nhân dân tối cao về việc “Thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính”. Tuy tổ chức tín dụng vẫn được bảo vệ quyền lợi, nhưng cũng có nhiều trường hợp vẫn không được công nhận hoặc bị thiệt hại lớn.

Thứ ba, khó phát mại tài sản thế chấp do người mua e ngại, nhất là bán không dựa trên bản án, quyết định của tòa án.

Mặc dù người mua tài sản thông qua đấu giá cũng được “bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”, theo quy định tại điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tuy nhiên cũng đã xảy ra nhiều trường hợp kéo dài nhiều năm mà người mua vẫn không được nhận tài sản hoặc không hoàn thành được thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Thứ tư, khó phát mại tài sản thế chấp do yếu tố trách nhiệm của những cá nhân và đơn vị tham gia vào quá trình cho vay và xử lý nợ xấu, như do định giá tài sản cao, khi phát mại thấp.

Nếu xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, nhưng lại không đủ để thu hồi nợ gốc, thì dễ rơi vào tình trạng bị “hình sự hóa” quan hệ tín dụng rất nặng nề nếu thu nợ gốc bị thiếu từ 100 triệu đồng trở lên, theo quy định tại điều 206 về “Tội vi phạm quy định về hoạt động ngân hàng, hoạt động khác liên quan đến hoạt động ngân hàng”, Bộ luật Hình sự năm 2015 và quy định “Cơ quan, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật để xảy ra nợ xấu và trong quá trình xử lý nợ xấu phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật” tại khoản 4, điều 3 về “Nguyên tắc xử lý nợ xấu”, Nghị quyết số 42.

Thứ năm, các lý do khác như việc không xác định rõ thế chấp là quan hệ gì và mối quan hệ giữa thế chấp và bảo lãnh; việc suy giảm của thị trường bất động sản, trong đó có phần do đại dịch Covid-19; việc phải nộp thuế dù tiền bán còn thiếu nhiều so với nợ gốc, mặc dù điều 12 về “Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm” của Nghị quyết số 42 đã quy định tổ chức tín dụng được quyền ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, của bên bảo đảm.

Giải pháp để tháo gỡ là sửa luật

Thứ nhất, ban hành luật hoặc ít nhất cũng cần tiếp tục sửa đổi và kéo dài hiệu lực của Nghị quyết số 42, nhất là với các khoản nợ theo hợp đồng tín dụng từ ngày 15-8-2017 trở đi theo quy định này (các hợp đồng này dù phát sinh nợ xấu cũng không được xử lý theo Nghị quyết 42).

Thứ hai, sửa Luật Nhà ở và bỏ quy định bắt buộc về thế chấp nhà đất phải có điều kiện phải ghi nhận tài sản trên giấy chứng nhận. Trước mắt, cần công bố Án lệ về việc thừa nhận thế chấp nhà ở cùng với quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà ở chưa được ghi nhận trong sổ đỏ.

Thứ ba, sửa Luật Đầu tư cho phép hoạt động dịch vụ đòi nợ, ít nhất là đối với tổ chức tín dụng. Cũng giống chỉ tổ chức tín dụng được quyền thu giữ tài sản bảo đảm.

Thứ tư, sửa Nghị định số 69/2016/NĐ-CP giảm yêu cầu về mức vốn pháp định đối với các hoạt động liên quan đến mua bán nợ, thậm chí có thể bỏ yêu cầu này.

Thứ năm, giải quyết những vấn đề vướng mắc khác như đã nêu trên.

(*) Chủ tịch HĐTV Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên VIAC